Autores: Vitor Lopes Aloísio Santini
11 set 2025

Confira a edição de agosto de 2025 do Boletim de Jurisprudência, elaborado pelo nosso time de Imobiliário.

Para manter os clientes e contatos atualizados, a equipe reúne mensalmente os principais casos julgados nos Tribunais.

 

PROCESSO 01

Dados do Processo

REsp nº 2207433 / SP, Rel.  Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 03/06/2025.

Destaque

A Terceira Turma decidiu, por unanimidade, que, para a adjudicação compulsória de imóvel, é indispensável a quitação integral do preço, sendo inviável o pedido, mesmo que o saldo devedor esteja prescrito ou que se invoque a teoria do adimplemento substancial, a qual não se aplica a essa hipótese. O recurso especial foi conhecido e negado provimento.

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE PRESCRIÇÃO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PRESCRIÇÃO.

I. HIPÓTESE EM EXAME

  1. Ação declaratória de prescrição cumulada com pedido de adjudicação compulsória ajuizada em, da qual foi extraído 20/05/2022 o presente recurso especial, interposto em 15/02/2024 e concluso ao gabinete em 03/07/2024.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. O propósito recursal consiste em determinar (I) se houve negativa de prestação jurisdicional e (II) se, na hipótese, é viável a adjudicação compulsória, considerando, por um lado, a existência de saldo devedor já prescrito e, por outro, a teoria do adimplemento substancial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

  1. Não há ofensa aos artigos 489 e 1.022 do Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem examina, de forma suficientemente fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial na medida necessária ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte.
  2. Se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (artigo 1.418 do Código Civil).
  3. Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor. Precedentes.
  4. Como decorrência da boa-fé objetiva, a teoria do adimplemento substancial busca assegurar a preservação do contrato nas hipóteses em que a parcela do inadimplemento mostra-se ínfima quando cotejada com o que já foi adimplido. Essa teoria é inaplicável à adjudicação compulsória, diante da exigência de quitação integral do preço e da própria natureza da pretensão.

IV. DISPOSITIVO

7. Recurso especial conhecido e não provido.

 

PROCESSO 02

Dados do Processo

REsp  2163008/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 24/06/2025, DJEN 27/06/2025.

Destaque

A Quarta Turma, definiu que é legítima a cláusula contratual que autoriza a construtora a reter integralmente a taxa de personalização do imóvel, devido à sua natureza personalíssima e aos custos para reverter a unidade ao padrão original. Em caso de distrato causado pelo comprador, essa restituição configuraria enriquecimento sem causa, sendo mantida também a retenção de 25% sobre os demais valores pagos. O agravo interno foi parcialmente provido.

Ementa

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. TAXA DE PERSONALIZAÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO.

  1. A pretensão de revisão do entendimento do Tribunal de origem quanto à inexistência de comprovação do regime de patrimônio de afetação demanda reexame de fatos e provas, o que encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do STJ.
  2. É legítima a cláusula contratual que prevê a retenção pela incorporadora dos valores pagos a título de taxa de personalização da unidade imobiliária, ante sua natureza personalíssima e os custos decorrentes de eventual reversão ao padrão original.
  3. Em caso de distrato causado pelo consumidor, a pretendida restituição do valor pago a título de taxa de personalização importaria em enriquecimento sem causa do comprador, contrariando os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, além de violar o art. 67-A, § 2º, IV, da Lei 4.591/1964.
  4. Agravo interno parcialmente provido para reconhecer o direito da construtora de reter integralmente os valores pagos a título de taxa de personalização, além do percentual de 25% sobre os demais valores pagos.

 

PROCESSO 03

Dados do Processo

REsp  2165921 / SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 17/06/2025, DJEN 24/06/2025.

Destaque

A Terceira Seção, determinou por unanimidade, que quando a atuação do corretor contribui para a concretização do contrato, a comissão de corretagem deve incidir sobre o valor total do negócio efetivamente firmado, mesmo que a prospecção inicial tenha sido de imóvel de área menor. Reconheceu-se que a aproximação das partes gerou resultado útil e que, havendo mais de um corretor envolvido, ambos têm direito à remuneração proporcional. O recurso especial foi parcialmente provido.

Ementa

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE CORRETAGEM. COMISSÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. ACÓRDÃO SUFICIENTEMENTE FUNDAMENTADO. PROSPECÇÃO E TRATATIVAS DE IMÓVEL DE ÁREA MENOR AO EFETIVAMENTE ADQUIRIDO. ATUAÇÃO DO CORRETOR. RESULTADO ÚTIL PELA APROXIMAÇÃO DAS PARTES. BASE DE CÁLCULO SOBRE O NEGÓCIO JURÍDICO EFETIVAMENTE FIRMADO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

  1. Cuida-se de ação de cobrança sobre pagamento de taxa de corretagem em prospecção/compra e venda de imóveis.
  2. Recurso especial interposto por empresa de corretagem contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo que limitou a comissão à área inicialmente ofertada, em vez de sobre a área total adquirida em transação imobiliária.
  3. As questões em discussão consistem em saber se (i) há nulidade por negativa de prestação jurisdicional; (ii) a comissão de corretagem deve incidir sobre o imóvel inicialmente aproximado, de área menor, ou sobre a integralidade do negócio jurídico, de área mais ampla; e (iii) haveria sucumbência recíproca no caso.
  4. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022, ambos do CPC, tendo em conta que o Tribunal bandeirante decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando encontra motivação satisfatória para dirimir o litígio.
  5. O contrato de corretagem é um contrato em que uma pessoa delega a outra a tarefa de captar negócios em seu nome, mediante remuneração. O corretor atua como intermediário, facilitando negócios para o comitente e recebendo, em troca, um percentual acordado.
  6. A comissão de corretagem deve incidir sobre o valor total do negócio quando a atuação do corretor contribui para a concretização do contrato sobre a área total adquirida.
  7. Se o negócio principal é concluído como resultado do trabalho conjunto de mais de um corretor, ambos têm direito à remuneração pela aproximação bem-sucedida que realizaram, independentemente de o benefício da corretagem ter ocorrido por meio de esforços simultâneos ou consecutivos.
  8. Recurso especial parcialmente provido.