Informativo Tributário – 03.12.2025

A norma introduz o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) como identificador único dos bens imóveis urbanos e rurais em todo o território nacional, além de consolidar o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) como a plataforma oficial de compartilhamento de dados entre os serviços notariais, registrais e as administrações tributárias.

O CIB passa a ter a função de inventário unificado de imóveis, representando uma ferramenta estratégica para a padronização e rastreabilidade das informações imobiliárias. Nesse cadastro deverão constar não apenas dados cadastrais básicos, mas também todos os documentos vinculados ao bem, incluindo aqueles expedidos pelos municípios em casos de obras de construção civil.

No que se refere ao compartilhamento de informações pelo Sinter, a Instrução Normativa prevê que os serviços notariais e de registro estão obrigados a transmitir eletronicamente dados referentes às principais operações envolvendo imóveis, entre elas: alienação do bem, locação, cessão onerosa ou arrendamento, cessão ou transferência de direitos reais sobre imóveis, operações de intermediação e administração, além das operações relacionadas à construção civil.

A comunicação deverá ocorrer de forma imediata após a lavratura ou registro dos atos, em formato estruturado e padronizado, conforme especificações técnicas definidas pela Receita Federal.

Um aspecto fundamental da norma é a obrigatoriedade de utilização do código único de identificação no CIB, o qual deverá constar de todos os documentos lavrados ou registrados e dos sistemas utilizados pelos serviços notariais e registrais. O prazo para adoção desse código está definido na Lei Complementar nº 214/2025, e sua implementação deverá observar o cronograma estabelecido em plano de trabalho interinstitucional elaborado conjuntamente pela Receita Federal, pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ) e pelos operadores dos registros públicos. O referido plano prevê etapas de diagnóstico de implementação com conclusão estimada até 20 de dezembro de 2025.

A Instrução Normativa também dedica atenção às penalidades aplicáveis em caso de descumprimento das obrigações. Os serviços notariais e de registro que deixarem de cumprir os deveres previstos terão sua conduta comunicada ao CNJ e estarão sujeitos às penalidades estabelecidas na Medida Provisória nº 2.158-35/2001, além de eventuais sanções administrativas pelos órgãos de fiscalização notarial e registral. A norma assegura, contudo, a observância do contraditório e da ampla defesa no âmbito da aplicação de tais penalidades, em conformidade com os princípios constitucionais do devido processo legal.

Por fim, outro ponto relevante é a previsão, constante no artigo 8º, de que a Receita Federal do Brasil e o Comitê Gestor do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) poderão instituir obrigações acessórias adicionais, mediante ato conjunto, sempre que necessárias ao adequado cumprimento das disposições normativas. A norma entrou em vigor na data de sua publicação e já impõe aos serviços notariais e de registro a necessidade imediata de adequação.

A dúvida suscitada pelo Contribuinte reside na possibilidade de compensação de créditos relativos a contribuições previdenciárias, oriundos de ações judiciais de terceiros, com débitos tributários não previdenciários.

A Receita Federal do Brasil (“RFB”), ao examinar o tema, esclareceu que a compensação de créditos previdenciários encontra respaldo no artigo 89 da Lei Federal nº 8.212/1991 e no art. 26-A da Lei Federal nº 11.457/2007. O primeiro dispositivo prevê que as contribuições sociais somente poderão ser restituídas ou compensadas nas hipóteses de pagamento indevido ou maior que o devido, nos termos definidos pela RFB, enquanto o segundo estende a aplicação do artigo 74 da Lei Federal nº 9.430/1996 às compensações efetuadas pelos contribuintes que utilizam o Sistema de Escrituração Digital das Obrigações Fiscais, Previdenciárias e Trabalhistas (e-Social).

Dessa forma, as empresas que apuram contribuições previdenciárias via e-Social podem declarar a compensação nos moldes do art. 74 da Lei Federal nº 9.430/1996, desde que observem as restrições legais. Por outro lado, as pessoas jurídicas que não utilizam o e-Social estão sujeitas ao disposto no artigo 89 da Lei Federal nº 8.212/1991 e às regras da Instrução Normativa RFB nº 2.055/2021, que disciplinam a compensação exclusivamente com créditos apurados pelo próprio sujeito passivo, não havendo possibilidade de utilização de créditos de terceiros.

A RFB registra que a normativa é clara ao estabelecer que, para quem não utiliza o e-Social, os créditos relativos a contribuições previdenciárias podem ser compensados apenas com débitos próprios, informados em GFIP ou por meio do programa PER/DCOMP, sendo vedada a compensação de contribuições destinadas a outras entidades ou fundos. Em caso de compensação indevida, o sujeito passivo deverá recolher o valor com juros e multa de mora, podendo ainda ser penalizado com multa isolada em caso de falsidade de declaração.

Segundo a RFB, a vedação à compensação com créditos de terceiros não constitui inovação, pois ressalta que antes da unificação da Receita Previdenciária com a Receita Federal, a Instrução Normativa SRP nº 3/2005, em seu art. 239-A, previa expressamente essa impossibilidade, posteriormente reafirmada na Instrução Normativa RFB nº 2.055/2021, cujo art. 75, inciso I, veda a utilização de créditos de terceiros em declaração de compensação, em consonância com o art. 74, § 12, inciso II, alínea “a”, da Lei nº 9.430/1996.

Em conclusão, a RFB consolidou o entendimento de que é vedada a compensação de créditos previdenciários de terceiros, independentemente de a compensação se apoiar no artigo 89 da Lei Federal nº 8.212/1991 ou no artigo 74 da Lei Federal nº 9.430/1996, combinado com o art. 26-A da Lei nº 11.457/2007. Além disso, apenas é admitida a compensação cruzada entre débitos e créditos de tributos previdenciários e não previdenciários quando ambos forem do mesmo sujeito passivo e corresponderem a períodos de apuração posteriores à adoção do e-Social.

A 2ª Turma Ordinária da 1ª Câmara da 1ª Seção do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) apreciou caso em que se constituiu pessoa jurídica no regime do lucro presumido, supostamente para revender imóvel com carga tributária reduzida, qualificando a operação como planejamento tributário abusivo.

A Fiscalização verificou ausência de registros contábeis compatíveis com a atividade e, sinalizou ainda, a coincidência de endereço com a primeira proprietária do bem (enquadrada no lucro real) e inexistência de transferência bancária em moeda corrente na alienação entre as empresas, havendo apenas lançamentos contábeis de empréstimos como contrapartida.

A contribuinte, por sua vez, alegou tratar-se de holding familiar destinada à organização e proteção patrimonial, com objeto de compra e venda de imóveis, ressaltando possuir mais de 13 bens, o que, a seu ver, afastaria a tese de que teria sido criada apenas para a venda do imóvel em questão, de modo que não haveria necessidade de ter uma estrutura de imobiliária ou atuação concorrencial nesse setor, pois seu objetivo era a proteção dos bens familiares.

Prevaleceu, contudo, o entendimento de que a sociedade teria funcionado como empresa-veículo, desprovida de substância, inclusive contábil, com a finalidade de mitigar a tributação aplicável à alienação do imóvel sob o regime do lucro real. Conforme o voto vencedor, o Colegiado reconheceu que seria um planejamento tributário abusivo por nítida falta de propósito negocial, tendo aplicado o art. 116, parágrafo único, do CTN.

Esse entendimento ressalta três vetores decisivos para a validade de planejamentos: (i) substância econômica, a partir de uma existência de estrutura operacional mínima e coerência entre forma e conteúdo, (ii) coerência contábil e financeira, cujos registros sejam compatíveis com a atividade e o lastro documental e, (iii) propósito negocial, definido como aquele objetivo empresarial autêntico e anterior ao ganho tributário.

A 1ª Turma Ordinária da 1ª Câmara da 2ª Seção do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) examinou lançamento de IRPF relativo ao ganho de capital decorrente da integralização de imóvel por pessoa física em pessoa jurídica. A controvérsia consiste em verificar se a transferência do bem, a título de aumento de capital, configuraria alienação para fins de incidência do imposto e, em caso positivo, qual seria o marco temporal do fato gerador.

A Fiscalização apurou que o imóvel teria sido integralizado por valor substancialmente superior ao de aquisição, sem o correspondente reflexo na DIRPF do contribuinte. Também verificou que, logo após a integralização, as quotas emitidas pelo valor do imóvel teriam sido vendidas a um fundo de investimento, evidenciando realização econômica e reforçando a precificação adotada na operação.

Em sua defesa, o contribuinte alegou erro material no laudo de avaliação, sustentando que dívidas de IPTU teriam sido indevidamente agregadas ao valor de mercado do imóvel. Com base nisso, apresentou laudo retificador para afastar o suposto sobrepreço e, por consequência, a tributação do ganho de capital.

Contudo, registrou-se que o laudo retificador, ainda que posteriormente levado a registro na JUCERJA, teria sido produzido apenas após o início da ação fiscal, quando já exaurida a espontaneidade. A tese defensiva restou fragilizada sobretudo diante da sequência negocial que incluiu a imediata alienação das quotas a terceiro.

Assim, por unanimidade de votos, o CARF firmou entendimento de que a transferência do imóvel de pessoa física para pessoa jurídica, a título de integralização de capital, configuraria alienação para efeito de apuração do IRPF sobre ganho de capital, fixando-se como fato gerador a data da alteração contratual que formaliza o aumento de capital com o bem. O conjunto probatório, valor de integralização superior ao de aquisição, ausência de declaração na DIRPF e alienação subsequente das quotas, embasou a higidez do lançamento fiscal no caso concreto analisado.

A 1ª Turma Ordinária da 1ª Câmara da 2ª Seção do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) entendeu pela legitimidade passiva da pessoa física para a cobrança do IRPF quando o crédito tributário é constituído diretamente em seu nome, ainda que a fonte pagadora, pessoa jurídica da qual o contribuinte era sócio, tenha deixado de efetuar a retenção do imposto.

No caso concreto, o lançamento decorreu de procedimento fiscal que apurou omissão de receitas pelo fato de que a pessoa jurídica classificou como isentos, sob a rubrica de lucros e dividendos, valores que, na realidade, correspondiam à contraprestação por serviços médicos e, portanto, deveriam ser oferecidos à tributação como rendimentos tributáveis na pessoa física.

Em sede de julgamento, o CARF, por unanimidade de votos, manteve a exigência fiscal em sua integralidade, assentando que não se tratava de distribuição de lucros, mas de remuneração decorrente de prestação de serviços.

Para sustentar essa conclusão, a decisão destacou, entre outros elementos, que o contribuinte teria recebido valores antes mesmo de ingressar formalmente no quadro societário, bem como delineou que o contrato social não previa antecipação de lucros.

Ademais, ressaltou que os montantes pagos não guardariam proporcionalidade com a participação societária, de modo que estariam vinculados à produtividade individual e que a própria pessoa jurídica distribuía supostos lucros a pessoas físicas e jurídicas alheias ao seu quadro societário.

Por restar caracterizado intuito de fraudar o Fisco, foi aplicada multa qualificada, na medida em que o contribuinte, plenamente ciente da natureza remuneratória das quantias recebidas, as declarou como isentas em suas declarações, com o propósito de afastar a incidência do imposto devido.

Em síntese, o acórdão reafirma que a ausência de retenção na fonte não elide a responsabilidade tributária da pessoa física beneficiária, sobretudo quando os fatos revelam requalificação jurídica dos pagamentos como rendimentos do trabalho ou de serviços.

A prática tributária do VAA está à disposição para auxílios em demais questionamentos sobre o tema.