DADOS DO PROCESSO
REsp n. 2.211.711/MT, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/12/2025, DJEN de 15/12/2025.
DESTAQUE
A Terceira Turma decidiu por conhecer do recurso especial e negar-lhe provimento, mantendo a procedência da ação reivindicatória. O STJ reafirmou que o usucapião pode ser arguido em defesa (Súmula 237/STF), mas concluiu que não há posse juridicamente apta quando a ocupação recai sobre Área de Preservação Permanente (APP). Entendeu que a APP é limitação administrativa ambiental que veda ocupações irregulares, por serem antijurídicas e incompatíveis com a função socioambiental da propriedade. Assim, a ocupação prolongada (mesmo superior a 20 anos) não produz efeitos aquisitivos, ficando afastada a prescrição aquisitiva, com restituição da posse ao proprietário registral.
EMENTA
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. USUCAPIÃO. ARGUIÇÃO EM DEFESA. IMÓVEL SITUADO EM ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE – APP. LIMITAÇÃO ADMINISTRATIVA. VEDAÇÃO À OCUPAÇÃO IRREGULAR. AUSÊNCIA DE POSSE APTA A ENSEJAR O RECONHECIMENTO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA.
I. HIPÓTESE EM EXAME
1. Ação reivindicatória ajuizada em da qual foi 6/7/2021, extraído o presente recurso especial, interposto em 28/2/2025 e concluso ao gabinete em 17/6/2025.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O propósito recursal consiste em definir se é possível o acolhimento de exceção de usucapião em ação reivindicatória que tem por objeto imóvel situado em Área de Preservação Permanente (APP).
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Nos termos da Súmula 237 do STF, “o usucapião pode ser arguido em defesa”. É lícito à parte demandada apresentar defesa na ação reivindicatória com fundamento na presença dos requisitos legalmente previstos para o reconhecimento da prescrição aquisitiva.
4. A identificação de Área de Preservação Permanente (APP), definida pelo Código Florestal como “área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas”, não impede o domínio privado do imóvel, recaindo sobre o proprietário, possuidor ou ocupante a qualquer título a obrigação de manter a vegetação ou a de recompô-la em caso de supressão. Trata-se de limitação administrativa que, ao possibilitar o exercício do poder de polícia ambiental, restringe as prerrogativas inerentes à propriedade.
5. A partir de uma interpretação teleológica dos artigos 7º e 8º do Código Florestal, é possível depreender que invasões e ocupações irregulares de imóveis situados em Áreas de Preservação Permanente são antijurídicas, na medida em que favorecem a supressão da vegetação e dificultam ao Poder Público o exercício do poder de polícia ambiental. Do contrário, estar-se-ia estimulando a invasão dessas áreas, situação absolutamente deletéria do ponto de vista da garantia da propriedade e, mais além, da sua função socioambiental.
6. Na hipótese em exame, é incontroverso que a exceção de usucapião recai sobre imóvel situado em Área de Preservação Permanente, próximo a um curso d’água, ocupado pelo recorrente há mais de vinte anos. Há, porém, óbice intransponível à pretensão, diante da impossibilidade de reconhecimento de efeitos jurídicos à ocupação irregular de áreas sobre as quais recai a mencionada limitação administrativa.
IV. DISPOSITIVO
7. Recurso especial conhecido e não provido.
DADOS DO PROCESSO
REsp 2.233.511/AL, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/02/2026, DJEN 13/02/2026.
DESTAQUE
A Terceira Turma decidiu por negar provimento ao recurso especial, mantendo o acórdão que reconheceu a legitimidade do penhor legal exercido pelo locador sobre bens móveis deixados no imóvel locado, mesmo existindo garantia contratual (fiança) no contrato. O STJ fixou que a vedação do art. 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato (proibição de mais de uma garantia contratual) não impede o penhor legal do art. 1.467, II, do CC, porque este é direito real de garantia de origem legal, independente da vontade das partes e voltado a resguardar o crédito locatício em caso de inadimplemento. Concluiu, assim, que não há cumulação ilícita, pois se tratam de institutos distintos e compatíveis, e manteve a homologação do penhor legal (nos limites definidos na origem).
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. PENHOR LEGAL. CONTRATO COM GARANTIA CONVENCIONAL. ART. 37, PARÁGRAFO ÚNICO, DA LEI N. 8.245/1991. LIMITAÇÃO À CUMULAÇÃO DE GARANTIAS CONTRATUAIS. INEXISTÊNCIA DE ÓBICE AO EXERCÍCIO DO PENHOR LEGAL. DIREITO REAL DE GARANTIA DE NATUREZA LEGAL. AUTOTUTELA PRIVADA ADMITIDA PELO ORDENAMENTO. INSTITUTOS DISTINTOS. COMPATIBILIDADE SISTÊMICA. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO.
1. A controvérsia consiste em definir se a vedação do art. 37, parágrafo único, da Lei n. 8.245/1991 — que proíbe a exigência de mais de uma garantia contratual no mesmo contrato de locação — impede o exercício do penhor legal previsto no art. 1.467, II, do Código Civil.
2. A restrição legal estabelecida no art. 37, parágrafo único, da Lei do Inquilinato configura norma de ordem pública destinada a conter abusos na formação do contrato e a limitar a autonomia privada do locador quanto às garantias convencionais exigíveis do locatário.
3. O penhor legal, ao contrário, constitui direito real de garantia decorrente exclusivamente da lei, independente da vontade das partes, e representa forma excepcional de autotutela privada do credor, admitida para assegurar a efetividade do crédito locatício em hipóteses de inadimplemento.
4. Por possuírem natureza distinta e finalidades não coincidentes, a vedação legal à cumulação de garantias contratuais e o penhor legal são institutos compatíveis, inexistindo impedimento jurídico ao exercício deste último ainda que haja garantia contratual válida no pacto locatício.
5. Na hipótese, o Tribunal de origem reconheceu a legitimidade do penhor legal instituído pelo locador sobre bens introduzidos no imóvel pelas recorrentes, concluindo que a existência de fiança no contrato não exclui o exercício do direito legal de garantia.
6. Interpretação que se harmoniza com a legislação aplicável e com a compreensão doutrinária a respeito da natureza e dos contornos do penhor legal.
7. Recurso especial a que se nega provimento
DADOS DO PROCESSO
AgInt no Agravo em REsp 1.413.420/PR, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 16/12/2025; DJEN 06/03/2026.
DESTAQUE
A Primeira Turma decidiu por dar provimento ao agravo interno do MPF para afastar a incidência da Súmula 7/STJ, acolher o recurso especial e, ao final, julgar procedentes os pedidos da ação civil pública. Reconheceu-se como incontroversa a localização do imóvel em Área de Preservação Permanente (APP) (margem do Rio Paraná) e afirmou-se que não se aplica a teoria do fato consumado em matéria ambiental (Súmula 613/STJ), ainda que se trate de área urbana consolidada e ocupação histórica. A Turma assentou que a “antropização” do local é irrelevante para afastar a tutela ambiental, pois não há direito adquirido a poluir. Com isso, determinou a demolição da edificação e a reparação integral dos danos ambientais, como requerido na inicial.
EMENTA
PROCESSUAL CIVIL E AMBIENTAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. IMÓVEL LOCALIZADO EM ÁREA DE
PRESERVAÇÃO PERMANENTE. DEMOLIÇÃO. TEORIA DO FATO CONSUMADO. NÃO APLICAÇÃO.
1. Ação Civil Pública ajuizada pelo Ministério Público Federal que objetivava a demolição de edificação e a reparação integral de danos ambientais.
2 O Tribunal Regional manteve a sentença de improcedência dos pedidos, por compreender que, a despeito da incontroversa localização do imóvel em área de preservação permanente (margem do Rio Paraná), a demolição mostrava-se desarrazoada e desproporcional, porquanto se tratava de área urbana de ocupação histórica, criada antes do Código Florestal revogado e “com a conivência e estímulo do Poder Público de todas as esferas.”
3. Incontroversa a localização do imóvel em área de preservação permanente, a solução adotada na instância de origem contraria a orientação consolidada no enunciado da Súmula 613/STJ, segundo o qual é inaplicável a “teoria do fato consumado” no contexto dos danos ambientais.
4. A compreensão de ambas as Turmas de Direito Público do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que a antropização de região urbana é irrelevante para a a solução da lide que discute dano ambiental, pois inexiste direito adquirido a poluir.
5. Agravo interno provido para acolher o especial e julgar procedentes os pedidos da peça inicial.