Confira a edição de novembro de 2025 do Boletim de Jurisprudência elaborado pelo nosso time de Imobiliário.
DADOS DO PROCESSO
AREsp nº 2903050 / DF, Rel. Marco Buzzi, julgado em 30/06/2025. DJEN 02/07/2025.
DESTAQUE
A Quarta Turma decidiu por restabelecer a cláusula contratual que prevê retenção de 50% dos valores pagos, por estar em conformidade com o art. 67-A da Lei 13.786/2018 e não haver fundamentação concreta do Tribunal local quanto à abusividade desta, além de manter, por óbice da Súmula 283/STF, a limitação da retenção da comissão de corretagem, pois o recurso analisado, não impugnou todos os fundamentos do acórdão; e por fim, não conheceu da tese relativa à devolução de taxas condominiais, por ausência de prequestionamento (Súmula 211/STJ).
EMENTA
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA SOB O MODELO DE MULTIPROPRIEDADE E REGIME DE AFETAÇÃO. LEI Nº 13.786/2018. REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. SENTENÇA CONFIRMADA. RECURSO IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME:
1. Apelação contra sentença que declarou a rescisão de contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade e condenou a parte requerida à reparação por danos materiais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
2. Em preliminar, questiona-se a legitimidade passiva da administradora do condomínio.
3. No mérito, a questão em discussão consiste em verificar o percentual das retenções previstas a título de multa contratual e a taxa de corretagem (art. 67-A da Lei 13.786/2018), bem assim o termo inicial da correção monetária e juros de mora.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
3. Por força da teoria da asserção, a legitimidade das partes deve ser verificada, em tese, com base nas alegações vertidas pelo autor na inicial. Sob essa ótica, não há que se falar em ilegitimidade das partes para figurarem na demanda, quando a pertinência subjetiva da lide, caracterizada pelo vínculo jurídico que liga os sujeitos da ação à situação sub judice, foi demonstrada pela análise da pretensão deduzida na inicial. Preliminar de ilegitimidade passiva da administradora do Condomínio, Lagoa Eco Towers, rejeitada.
4. A Lei nº 13.786/2018 alterou a Lei n º 4.591/1964 e introduziu o art. 67-A e deu nova disciplina para a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. O § 5º do art. 67-A autoriza, se constar expressamente do contrato, a retenção de até 50% do valor pago em caso de desistência do adquirente de imóvel sob o regime de afetação; o inciso I autoriza a dedução da integralidade da comissão de corretagem.
5. Conquanto haja disposição expressa no contrato no sentido de autorizar a retenção no percentual máximo, estando a hipótese sob égide do Código de Defesa do Consumidor, poderá o juiz, diante de cláusula que penaliza excessivamente o consumidor ou crie vantagem exagerada para uma parte em detrimento da outra, reduzir a penalidade convencionada ajustando-a a patamares razoáveis com vistas nas particularidades do caso concreto, impedindo uma obrigação demasiadamente onerosa para o consumidor e o enriquecimento sem causa do fornecedor.
6. Correção monetária a partir do desembolso e juros de mora a partir da citação (IRDR 7 – 2016.00.2.048748-4)
IV. DISPOSITIVO: 7. Apelação Desprovida.
DADOS DO PROCESSO
REsp 1994309/RS, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 25/11/2025, DJEN 27/11/2025.
DESTAQUE
A Terceira Turma, decidiu, por unanimidade, que, é impossível a penhora da propriedade de imóvel alienado fiduciariamente em execução movida por terceiro, pois o bem pertence ao credor fiduciário, e não ao devedor fiduciante. A Turma afirmou que, nesses casos, a constrição só pode recair sobre os direitos aquisitivos do fiduciante, jamais sobre a propriedade fiduciária. Reconheceu também que a ausência de intimação prévia do credor fiduciário — exigida pelo art. 889, V, do CPC — torna ineficaz a arrematação, nos termos do art. 804 do CPC. Assim, foram anuladas a penhora e a arrematação realizadas no processo de execução condominial, ficando prejudicada a análise sobre preferência de créditos, pois a expropriação do imóvel não poderia subsistir.
EMENTA
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. BEM IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA SOBRE A PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. PATRIMÔNIO PERTENCENTE AO CREDOR FIDUCIÁRIO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO TITULAR DA GARANTIA REAL. INEFICÁCIA DA ARREMATAÇÃO. ART. 804 E ART. 889, V, DO CPC/2015. CONSTRIÇÃO ADMISSÍVEL APENAS SOBRE OS DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO. ORDEM DE PREFERÊNCIA CREDITÍCIA. ANÁLISE PREJUDICADA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. Na alienação fiduciária de bem imóvel, a propriedade resolúvel é transferida ao credor fiduciário como garantia, enquanto o devedor fiduciante detém apenas a posse direta e a expectativa de direito à consolidação da propriedade após a quitação da dívida, não integrando o bem o patrimônio do devedor.
2. Revela-se impossível a penhora sobre a propriedade do imóvel alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, pois o patrimônio pertence ao credor fiduciário. Admite-se, contudo, a constrição dos direitos aquisitivos que o devedor fiduciante possui em decorrência do contrato de alienação fiduciária.
Precedentes: AgInt no REsp 1.860.416/SP e AgInt no REsp 1.832.061/SP.
3. Penhorar o imóvel para garantir dívida do fiduciante significa atingir patrimônio de terceiro, o credor fiduciário, em violação do art. 1.368-B do Código Civil e da sistemática da garantia fiduciária prevista na Lei n. 9.514/1997.
4. Nos termos do recente posicionamento da Segunda Seção desta Corte, por maioria de votos, somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda que para a satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado para integrar a execução.
5. A ausência de intimação do credor fiduciário sobre a alienação judicial do bem, exigida pelo art. 889, V, do CPC/2015, torna o ato ineficaz, conforme expressa previsão do art. 804 do mesmo diploma legal.
6. Recurso especial provido.
DADOS DO PROCESSO
REsp 2104086/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 09/10/2025.
DESTAQUE
A Quarta Turma, no REsp nº 2.104.086/SP, decidiu que, é válida a retenção integral dos valores pagos pelo comprador que desiste do contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado celebrado após a Lei nº 13.786/2018, inclusive quanto à cláusula penal de 10% e à taxa de fruição, mesmo em lote sem edificação, desde que previstas contratualmente conforme o art. 32-A da Lei 6.766/79. O colegiado afirmou que não há violação ao CDC, pois houve informação prévia e destacada sobre as consequências do distrato, exigida pela Lei do Distrato. A Turma também assentou que, com a nova legislação, a taxa de fruição independe da existência de edificação, bastando a disponibilidade do lote ao adquirente. Assim, reconheceu que, após as deduções legais e contratuais, não há qualquer valor a ser restituído ao comprador, mantendo integralmente o acórdão do TJSP.
EMENTA
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. EMPREENDIMENTO DE LAZER. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELA INCORPORADORA, INCLUSIVE, DA TAXA DE FRUIÇÃO. INEXISTÊNCIA DE DISTINÇÃO PELA LEI Nº 13.786/2018 ENTRE LOTES EDIFICADOS E NÃO EDIFICADOS. COBRANÇA DEVIDA.
1. Tendo o Tribunal de origem esclarecido que (i) a retenção de valores foi feita pela incorporadora dentro dos parâmetros previstos pela Lei nº 13.786/2018 e (ii) que houve informação prévia ao comprador a respeito das consequências da desistência do negócio, não há como afastar suas disposições, especialmente quando não constatada inconstitucionalidade na lei, nem violação ao Código de Defesa do Consumidor.
2. Em se tratando de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado, até, quando entrou em vigor a Lei nº 13.786/2018, em regra 28/12/2018 não era devida a devolução, pelo promissário comprador ao promitente vendedor, da denominada taxa de ocupação ou fruição, haja vista que a jurisprudência desta Corte consolidou-se no sentido de afastar a sua exigência presumida e não havia nenhuma lei regulando a questão.
3. A partir da Lei nº 13.786/2018, pode haver a dedução da taxa de fruição dos valores a serem restituídos ao comprador, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de lote não edificado, desde que respeitados todos os termos da legislação e se houver expressa disposição contratual nesse sentido.
4. Tendo em vista o conteúdo do voto divergente, fica explicitado que está em discussão exclusivamente o direito de dedução de valores correspondentes à taxa de fruição e à cláusula penal pactuadas, quando do cálculo da quantia a ser restituída ao consumidor desistente. Não há pretensão alguma de cobrança pela construtora de quaisquer valores, do que não se cogita nos presentes autos.
5. No caso, como o contrato de aquisição de lote em empreendimento de lazer, de acesso controlado, foi celebrado já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, observando as determinações legais, é cabível a retenção da taxa de fruição. Inexistência de valor a ser devolvido após a dedução dos encargos de rescisão previstos legal e contratualmente.
6. Recurso especial conhecido em parte a que se nega provimento.