Autores: Vitor Lopes Aloísio Santini
11 set 2025

Confira a edição de setembro de 2025 do Boletim de Jurisprudência, elaborado pelo nosso time de Imobiliário.

Para manter os clientes e contatos atualizados, a equipe reúne mensalmente os principais casos julgados nos Tribunais.

 

PROCESSO 01

Dados do Processo

REsp nº 1910280 / PR, Rel.   Maria Isabel Gallotti, Segunda Turma, julgado em 15/04/2025.

Destaque

A segunda Turma decidiu que as dívidas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se diretamente ao imóvel. Assim, mesmo que o promitente comprador esteja imitido na posse, o proprietário registrado — no caso, a COHAB — pode ter o imóvel penhorado para garantir o pagamento, ainda que não tenha participado da fase de conhecimento da ação. O Tribunal ressaltou que a legitimidade passiva é concorrente entre promitente vendedor e comprador, resguardando-se, entretanto, os demais bens da COHAB e o direito de defesa no cumprimento de sentença ou por ação autônoma. O recurso especial foi conhecido e negado.

Ementa

RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. COTAS CONDOMINIAIS. ART. 1245 CÓDIGO CIVIL. EXECUÇÃO. NATUREZA PROPTER. BEM PENHORADO. POSSIBILIDADE. PROMITENTE-REM VENDEDOR. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO DEVIDO PROCESSO LEGAL OU AOS LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA. INTERPRETAÇÃO DAS TESES ADOTADAS NO JULGAMENTO DO RESP 1.345.331/RS. PRECEDENTES.

  1. Na origem, trata-se de embargos de terceiros opostos à constrição judicial havida sobre o imóvel de titularidade da promitente-vendedora.
  2. Distinção entre débito – imputável ao promitente-comprador imitido na posse – e responsabilidade – concorrente entre o proprietário e o possuidor direto – à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional (REsp n. 1.442.840/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 21/8/2015).
  3. Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio.
  4. Sendo a dívida de condomínio de obrigação propter rem e constituindo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento, o proprietário que figura na matrícula do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Precedentes.
  5. Ressalva de que, não tendo a recorrente sido parte na ação de cobrança, apenas o imóvel gerador da dívida pode ser penhorado, ficando seus demais bens a salvo de constrição nos autos de origem, sendo-lhe, ademais, assegurado o direito de defesa no âmbito do cumprimento de sentença, ou por meio de ajuizamento de ação autônoma.
  6. Recurso especial a que se nega provimento.

PROCESSO 02

Dados do Processo

REsp  2172231/MG, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/06/2025, DJEN 16/06/2025.

Destaque

A Terceira Turma, decidiu que, mesmo após o registro da escritura pública de compra e venda, o consumidor pode pleitear a resolução do contrato quando houver inadimplemento do vendedor. No caso, a incorporadora não entregou a infraestrutura básica do loteamento, caracterizando falha na prestação do serviço e descumprimento contratual. O Tribunal entendeu que o registro da propriedade não exonera o fornecedor das demais obrigações assumidas, sendo possível o retorno ao status quo ante, com a restituição integral dos valores pagos, conforme a Súmula 543/STJ. O recurso especial foi parcialmente conhecido e provido, restabelecendo a sentença favorável aos consumidores.

Ementa

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE CONSTRUÇÃO DA INFRAESTRUTURA DO LOTEAMENTO. INADIMPLEMENTO. RESOLUÇÃO DA AVENÇA. POSSIBILIDADE. PRÉVIO REGISTRO DO CONTRATO. IRRELEVANTE. RETORNO AO STATUS QUO ANTE. RECURSO PROVIDO.

I. Hipótese em exame

  1. Recurso especial interposto por consumidores contra acórdão estadual que reformou a sentença e julgou improcedente a pretensão de resolução contratual em razão do prévio registro do contrato de compra e venda de imóvel.
  2.  Recurso interposto em 3/6/2024 e concluso ao gabinete em 4/10/2024.

II. Questão em discussão

3. O propósito recursal consiste em decidir se o consumidor pode pleitear a resolução do contrato de compra e venda de imóvel em razão do descumprimento de demais cláusulas contratuais pelo vendedor mesmo após o registro da escritura pública de compra e venda de imóvel.

III. Razões de decidir 4. O art. 475 do Código Civil estabelece que “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.

  1. O descumprimento pelo fornecedor da obrigação de construir e disponibilizar as infraestruturas básicas do loteamento do imóvel vendido, estabelecida em contrato de compra e venda, caracteriza falha na prestação dos serviços (art. 18, § 1º, do CDC) e, consequentemente, o inadimplemento do contrato, circunstância que autoriza a resolução da avença a pedido do consumidor (art. 475 do CC).
  2. O registro do contrato de compra e venda, embora transfira a propriedade do bem (art. 1.245 do CC), não exime automaticamente o devedor do cumprimento das demais obrigações pactuadas. A transferência da propriedade representa apenas parte do adimplemento; se as demais obrigações não forem cumpridas, o contrato permanece incompleto, caracterizando o inadimplemento. Nesta situação, surge para a parte lesada o direito de resolver o negócio jurídico, com a retorno das partes à situação que existia antes da celebração do contrato (status quo ante).

IV. Dispositivo

7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido para reformar o acórdão estadual e reestabelecer a sentença que condenou o fornecedor a ressarcir integralmente os valores pagos pelos consumidores (Súmula 543/STJ) e determinou a retificação do registro imobiliário no tocante à propriedade.

 

PROCESSO 03

Dados do Processo

REsp 1897867 / CE, Rel. Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, por unanimidade, julgado em 14/08/2025, DJEN 21/08/2025.

Destaque

A Segunda Seção, determinou que, em casos de atraso na entrega de imóvel e rescisão contratual por culpa da incorporadora/construtora, o prazo prescricional para o pedido de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem é decenal, conforme o art. 205 do Código Civil. A Corte destacou que a prescrição trienal, prevista no Tema 938/STJ, aplica-se apenas quando a discussão envolve a abusividade da cláusula de cobrança de corretagem, o que não se confunde com hipóteses de resolução contratual por inadimplemento. O recurso especial foi conhecido para fixar a tese repetitiva, mas julgado prejudicado no caso concreto, em razão de acordo entre as partes.

Ementa

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. TEMA 1099/STJ. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO/CONSTRUÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DO PREÇO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO DE PRESCRIÇÃO DECENAL (ART. 205, CC/2002). DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. PRECEDENTES DA CORTE ESPECIAL SOBRE O CARÁTER SUBSIDIÁRIO DA AÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

  1. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora /construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.
  2. Delimitação da controvérsia:

2.1. Tese aplicável às hipóteses em que o pedido de restituição da comissão de corretagem for deduzido contra a incorporadora/construtora (em conjunto ou não com o(a) corretor(a) de imóveis), tendo como causa de pedir a resolução do contrato por culpa da incorporadora/construtora, devido a atraso na entrega do imóvel.

2.2. Inaplicabilidade da tese vinculante à pretensão deduzida contra o(a) corretor(a) de imóveis, cuja responsabilidade é matéria do Tema 1.173/STJ.

  1. Razões de decidir:

3.1. Caráter subsidiário da ação de enriquecimento sem causa, de modo que, havendo causa contratual para o pedido de restituição, a respectiva pretensão se sujeita ao prazo geral de prescrição, não se aplicando a prescrição trienal do art. 206, inciso IV, do CC/2002. Precedentes da Corte Especial.

3.2. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ à hipótese, pois a tese nele firmada é aplicável tão somente à pretensão de repetição fundada na abusividade da cláusula de corretagem, o que não é a hipótese desta afetação.

  1. Caso concreto:

4.1. Recurso especial julgado prejudicado no caso concreto, devido à extinção do feito na origem após realização de acordo entre as partes, implicando superveniente perda do objeto recursal nesta instância.

  1. Tese relativa ao Tema 1099/STJ – Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.
  2. Recurso especial conhecido para fins de fixação da tese, mas julgado prejudicado no caso concreto.