Autores: Aloísio Santini Vitor Lopes
13 jan 2026

Confira a edição de janeiro de 2026 do Boletim de Jurisprudência elaborado pelo nosso time de Imobiliário.

 

DADOS DO PROCESSO

AgInt no AREsp n. 2.539.221/RJ, Rel.  João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 7/10/2025, DJEN de 14/10/2025.

DESTAQUE

A Quarta Turma decidiu por  dar provimento ao agravo interno, reconhecendo a ilegitimidade passiva da corretora/imobiliária para responder solidariamente pela devolução de valores pagos na rescisão de promessa de compra e venda, por entender que a solidariedade no CDC pressupõe integração à cadeia de fornecimento, o que não ocorre, em regra, com a corretora, cuja atividade  é mera intermediação, limitada à aproximação das partes, sem ingerência no contrato principal ou na obra; por isso, o STJ afasta como regra a responsabilidade solidária da corretora, admitindo-a apenas em hipóteses excepcionais, quando comprovada atuação além da intermediação  o que não se verificou no caso concreto.

EMENTA

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA. NÃO INTEGRAÇÃO À

CADEIA DE FORNECIMENTO. AGRAVO PROVIDO.

 

  1. Caso em exame

 

  1. Agravo interno interposto por SAWALA CONSULTORIA IMOBILIÁRIA LTDA. contra decisão monocrática que negara provimento a agravo em recurso especial, mantendo acórdão que reconheceu sua responsabilidade solidária pela restituição integral de valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, incluindo comissão de corretagem, sob fundamento de integração à cadeia de consumo.

II.

Questão em discussão

  1. Há duas questões em discussão: (i) saber se a corretora de imóveis integra a cadeia de fornecimento prevista no Código de Defesa do Consumidor, respondendo solidariamente com a incorporadora pela restituição de valores em caso de rescisão contratual; (ii) saber se, no caso concreto, há circunstâncias excepcionais que justifiquem a responsabilidade solidária da corretora.

III. Razões de decidir

  1. A responsabilidade solidária no âmbito do CDC exige que o agente integre a cadeia de fornecimento, atuando diretamente na produção, distribuição ou prestação do serviço objeto da relação de consumo.
  2. A atividade de corretagem, regulada pelo art. 722 do Código Civil, possui natureza de intermediação, esgotando-se na aproximação das partes para celebração do negócio, sem participação na execução da obra ou ingerência no contrato principal.
  3. O STJ afasta, como regra, a responsabilidade solidária da corretora pela restituição de valores pagos pelo comprador, exceto quando comprovada atuação além da mera intermediação, como falha específica nos serviços de corretagem, participação na incorporação ou integração ao mesmo grupo econômico.
  4. No caso concreto, não há prova de que a recorrente tenha extrapolado suas funções de intermediadora, inexistindo causa para responsabilizá-la solidariamente.IV. Dispositivo e tese
  5. Recurso provido para reconhecer a ilegitimidade passiva da recorrente.

Tese de julgamento: “1. A corretora de imóveis não integra, em regra, a cadeia de fornecimento do imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, sendo parte ilegítima para responder solidariamente pela devolução de valores pagos em caso de rescisão. 2. A responsabilidade solidária da corretora somente se configura quando sua atuação extrapola a mera intermediação, caracterizando falha específica na corretagem, participação na incorporação ou vínculo societário com a incorporadora”.

 

DADOS DO PROCESSO

REsp 2232983 /SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 02/12/2025, DJEN 04/12/2025.

DESTAQUE

A Quarta Turma, decidiu, por unanimidade, por conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento, para reformar o acórdão do TJSP e fixar a retenção em 10% do valor atualizado do contrato na resolução de promessa de compra e venda de lote por culpa do comprador, por entender que o art. 32-A, II, da Lei 6.766/1979 autoriza expressamente a cláusula penal e despesas administrativas limitadas a 10% do valor atualizado do contrato, inclusive arras/sinal; ressaltou-se que, sendo o contrato de 2019, a cláusula contratual apenas reproduziu a previsão legal, não podendo ser tida como abusiva sem demonstração concreta de desproporcionalidade, inexistente no caso; e que a redução judicial com base no art. 413 do CC é possível apenas excepcionalmente, quando a penalidade se mostrar manifestamente excessiva, o que não foi apontado pelas instâncias ordinárias, motivo pelo qual prevaleceu o pactuado, com a observação de que o afastamento automático da cláusula pode implicar enriquecimento sem causa.

EMENTA

DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESOLUÇÃO. CULPA DO COMPRADOR. LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL DE 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. PREVISÃO LEGAL EXPRESSA. ABUSIVIDADE NÃO CONFIGURADA.

  1. O art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, incluído pela Lei nº 13.786/2018, autoriza, na hipótese de distrato por culpa do adquirente, a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato, a título de cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal.
  2. O contrato celebrado entre as partes reproduz os termos da lei, não se podendo reputar abusiva cláusula penal que se limita a prever hipótese autorizada pelo ordenamento, salvo demonstração de desproporcionalidade concreta, não evidenciada nos autos.
  3. Na ausência de hipótese de abusividade ou de circunstância que justifique a redução do percentual de retenção, deve prevalecer o contrato livremente pactuado pelas partes.
  4. A modificação promovida pelas instâncias ordinárias, ao fixar a retenção em 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, contraria a legislação específica sobre o tema.

Recurso especial a que se dá provimento.

 

DADOS DO PROCESSO

REsp 2091358 /DF, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Quarta Turma, julgado em 17/09/2025.

DESTAQUE

A Quarta Turma decidiu por dar provimento ao recurso especial, reformando parcialmente o acórdão do TJDFT para determinar a inclusão, na condenação, das prestações periódicas relativas aos encargos locatícios vencidos após o ingresso em juízo até a efetiva desocupação do imóvel, mesmo que tais parcelas não tenham sido discriminadas de forma pormenorizada no capítulo dos pedidos, pois a petição inicial deve ser interpretada de modo lógico-sistemático, considerando todo o seu conteúdo e a remissão expressa às cláusulas do contrato que delineiam as obrigações do locatário; nessa linha, assentou-se a aplicabilidade do art. 323 do CPC às obrigações de trato sucessivo em locação, de modo que é implícito o pedido de condenação às parcelas que se vencerem no curso da demanda, evitando-se a multiplicação de ações e prestigiando a efetividade e economia processual.

EMENTA

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. COBRANÇA. ALUGUÉIS. ENCARGOS. PRESTAÇÕES SUCESSIVAS. VENCIDAS E VINCENDAS. INCLUSÃO NA CONDENAÇÃO. PETIÇÃO INICIAL. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMÁTICA. ARTIGO 323 DO CPC. APLICABILIDADE.

  1. Cuida-se de recurso especial que se insurge contra acórdão que indeferiu pedido de inclusão, na condenação, dos encargos locatícios vencidos durante o processo, sob o fundamento de que tal medida exigiria pedido pormenorizado na inicial ou no curso da demanda.
  2. A controvérsia dos autos está em definir se é possível incluir na condenação todos os encargos locatícios vencidos e vincendos até a efetiva desocupação do imóvel, mesmo aqueles não discriminados de forma pormenorizada na petição inicial.
  3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que a pretensão exposta na petição inicial deve ser analisada a partir de uma interpretação lógico-sistemática, que leva em conta todo o conteúdo da exordial, e não apenas o capítulo destinado à formulação dos pedidos.
  4. O art. 323 do CPC é aplicável às prestações periódicas relativas aos encargos locatícios, de modo que deve ser considerado implícito o pedido de condenação às parcelas vencidas no curso da demanda.
  5. Recurso especial provido.