Confira a edição de janeiro de 2025 do Boletim de Jurisprudência, elaborado pelo nosso time de Imobiliário.
Para manter os clientes e contatos atualizados, a equipe reúne mensalmente os principais casos julgados nos Tribunais.
PROCESSO 01
Dados do Processo
AgInt no REsp 1483515 /DF, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 09/11/2024, DJe 18/11/2024.
Destaque
A Quarta Turma decidiu, por unanimidade, que a dificuldade criada pela Administração Pública para a liberação do “habite-se” configura fortuito interno, não excluindo a responsabilidade da construtora pelo atraso na entrega do imóvel. A Turma também reafirmou que a quitação do contrato não afasta o interesse de agir do promissário comprador para a propositura de ação de revisão de cláusulas contratuais abusivas, conforme a Súmula 286 do STJ.
Ementa
Recurso especial. Empresarial. Falência. Corretora de valores mobiliários. Valores em conta. Pedido de restituição. Cabimento. Recurso não provido. Direito civil e processual civil. Agravo interno. Recurso especial. Ação de revisão de contrato. Promessa de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega do bem. Demora na liberação do habite-se. Fortuito interno. Inversão da cláusula penal. Preclusão. Quitação do contrato preliminar não afasta interesse de agir. Súmula 286/STJ. Honorários de sucumbência fixados em valor irrisório. Majoração. Possibilidade.
1. Nos termos da jurisprudência do STJ, eventual dificuldade criada pela Administração Pública para a liberação do “habite-se” constitui fortuito interno e, portanto, não exclui a responsabilidade da construtora por eventual atraso na entrega do imóvel.
2. No tocante à inversão da cláusula penal, como não houve interposição de agravo interno – recurso próprio para impugnar a decisão de admissibilidade no ponto em que negou seguimento ao especial por estar o acórdão recorrido em conformidade com a tese estabelecida pelo STJ em recurso repetitivo – a questão foi atingida pela preclusão (CPC, art. 1.030, § 2º).
3. A quitação do contrato não acarreta a falta de interesse de agir do promissário comprador para a propositura de ação de revisão de cláusulas contratuais consideradas abusivas, conforme dispõe a Súmula 286 do STJ.
4. A jurisprudência desta Corte admite, de forma excepcional, a majoração de honorários de sucumbência fixados com base no art. 20, § 4º, do CPC/1973, quando verificada a natureza irrisória da importância, como ocorreu no caso, em que o montante arbitrado é inferior a 0,08% do valor da causa.
5. Agravo interno a que se dá parcial provimento apenas para majorar os honorários de sucumbência para 1% do valor da causa.
PROCESSO 02
Dados do Processo
AgInt no AREsp 2608238 / RJ, Rel. Ministro João Otávio De Noronha, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 09/09/2024, DJe 12/09/2024.
Destaque
A Quarta Turma, definiu por unanimidade, que a Caixa Econômica Federal (CEF) possui legitimidade passiva em ações que discutem vícios de construção em imóveis adquiridos no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida”, quando a CEF atua não apenas como agente financeiro, mas também como executora de políticas públicas, incluindo a escolha do terreno, contratação da construtora e fiscalização das obras. A decisão reafirma a impossibilidade de revisão dos fatos e provas no âmbito do recurso especial, em conformidade com as Súmulas n.º 5 e 7 do STJ.
Ementa
Direito civil e processual civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Aquisição de imóvel no âmbito do “programa minha casa, minha vida”. Vícios de construção. Caixa Econômica Federal. Legitimidade passiva. Questão solucionada pelo tribunal local com base na interpretação de cláusula contratual e no exame do conjunto fático-probatório dos autos. Incidência das súmulas N.ºs 5 e 7 do STJ. Decisão mantida. Agravo interno não provido.
1. Consoante o entendimento desta Corte, a eventual legitimidade passiva da CEF, nas ações em que se discute vícios construtivos em imóvel, está relacionada à natureza da sua atuação no contrato firmado: ela detém legitimidade se tiver atuado como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda, quando tiver escolhido a construtora ou tiver qualquer responsabilidade relativa ao projeto; mas não o possui se tiver atuado meramente como agente financeiro. Precedentes.
2. No caso em apreço, o Tribunal local concluiu que o papel exercido pela empresa pública no contrato, firmado no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida” com recursos oriundos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), transbordou o de mero agente financeiro, pois a CEF também foi responsável pela escolha do terreno, contratação da construtora e fiscalização do projeto e das obras realizadas, desempenhando papel de executora de políticas públicas federais destinadas a propiciar a aquisição de imóvel próprio a pessoas de baixa renda.
3. Eventual revisão do julgado demandaria o reexame dos fatos e provas da lide, para além da interpretação das cláusulas do contrato firmado, providências que são vedadas na estreita via do recurso especial, nos termos das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ.
4. Agravo interno não provido.
PROCESSO 03
Dados do Processo
REsp 2042756-SP , Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, por maioria, julgado em 12/11/2024, DJe 29/11/2024.
Destaque
A terceira Turma definiu, por maioria, que o arrematante de imóvel em hasta pública, quando informado no edital sobre a existência de débitos condominiais, é responsável pelas dívidas condominiais anteriores à arrematação, em razão do caráter “propter rem” da obrigação. Adicionalmente, a Turma entendeu ser possível a sucessão processual do executado originário pelo arrematante, desde que o edital de leilão informe a existência dos débitos condominiais, permitindo a inclusão do arrematante no polo passivo da execução.
Ementa
Recurso especial. Ação de cobrança de débitos condominiais. Cumprimento de sentença. Imóvel. Arrematação em hasta pública. Débitos condominiais. Edital. Previsão. Advertência. Responsabilidade do arrematante. Caráter ‘propter rem’ da obrigação. Sucessão processual. Possibilidade. Negativa de prestação jurisdicional. Art. 1.022 do CPC. Não ocorrência. Deficiência na fundamentação do recurso. Súmula nº 284/STF. Coisa julgada. Violação. Não ocorrência. Reexame de provas. Inviabilidade. Súmula nº 7/STJ. Prequestionamento. Ausência. Divergência não demonstrada. Ausência de similitude fática.
1. Resume-se a controvérsia recursal a saber (i) se o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de prestação jurisdicional (art. 1.022, inciso II, do CPC), (ii) se o acórdão recorrido, ao decidir pela inclusão do arrematante no polo passivo da execução, teria ofendido a coisa julgada formada na Justiça Trabalhista (arts. 203, § 2º, 337, § 4º, e 507 do CPC) e (iii) se a obrigação do arrematante pelas despesas condominiais nasce somente com a imissão na posse do bem (arts. 1.336, inciso I, do CCB e 12 da Lei nº 4.591/1964).
2. Na origem, cuida-se de ação de cobrança de débitos condominiais, em fase de cumprimento de sentença, na qual o condomínio exequente requereu a inclusão do arrematante do bem imóvel no polo passivo da execução.
3. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.
4. Se o artigo apontado como violado não apresenta conteúdo normativo suficiente para fundamentar a tese desenvolvida no recurso especial, incide, por analogia, a Súmula nº 284/STF.
5. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, (i) tendo o imóvel sido alienado em hasta pública com informação no edital acerca da existência de débitos condominiais, responde o arrematante por dívidas condominiais anteriores à arrematação, devido ao caráter propter rem da obrigação e (ii) é possível a sucessão processual do executado originário pelo arrematante do imóvel quando constante do edital de leilão a existência do débito.
6. A reforma do julgado demandaria o reexame do contexto fático-probatório, procedimento vedado na estreita via do recurso especial, a teor da Súmula nº 7/STJ.
7. Inadmissível recurso especial quanto à questão que não foi apreciada pelo Tribunal de origem.
8. A demonstração do dissídio jurisprudencial pressupõe a ocorrência de similitude fática entre o acórdão atacado e os paradigmas.
9. Recurso especial não provido.