Autores: Vitor Lopes Aloísio Santini
25 jul 2025

Confira a edição de julho de 2025 do Boletim de Jurisprudência, elaborado pelo nosso time de Imobiliário.

Para manter os clientes e contatos atualizados, a equipe reúne mensalmente os principais casos julgados nos Tribunais.

 

PROCESSO 01

Dados do Processo
REsp nº 1910280 / PR, Rel.  Maria Isabel Gallotti, Segunda Turma, julgado em 15/04/2025.

Destaque
A Segunda Turma decidiu, que as cotas condominiais possuem natureza propter rem, o que permite a penhora do imóvel do promitente-vendedor, ainda que ele não tenha figurado como parte na ação de cobrança. A Corte reafirmou que, após a imissão do promitente-comprador na posse, tanto este quanto o promitente-vendedor (ainda proprietário registral) são legitimados passivos concorrentes na cobrança dos débitos condominiais. Assim, é possível a penhora do bem vinculado à dívida, desde que limitada ao próprio imóvel e assegurado ao proprietário o direito de defesa em sede de cumprimento de sentença ou por ação própria. O recurso foi negado por unanimidade, mantendo a penhora sobre o imóvel.

Ementa
Recurso especial. Direito processual civil. Direito civil. Cotas condominiais. Art. 1245 código civil. Execução. Natureza propter. Bem penhorado. Possibilidade. Promitente-rem vendedor. Ausência de violação ao devido processo legal ou aos limites subjetivos da coisa julgada. Interpretação das teses adotadas no julgamento do Resp 1.345.331/RS. Precedentes.

  1. Na origem, trata-se de embargos de terceiros opostos à constrição judicial havida sobre o imóvel de titularidade da promitente-vendedora.
  2. Distinção entre débito – imputável ao promitente-comprador imitido na posse – e responsabilidade – concorrente entre o proprietário e o possuidor direto – à luz da teoria da dualidade do vínculo obrigacional (REsp n. 1.442.840/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe de 21/8/2015).
  3. Em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio.
  4. Sendo a dívida de condomínio de obrigação propter rem e constituindo o próprio imóvel gerador das despesas a garantia de seu pagamento, o proprietário que figura na matrícula do Registro de Imóveis pode ter o bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Precedentes.
  5. Ressalva de que, não tendo a recorrente sido parte na ação de cobrança, apenas o imóvel gerador da dívida pode ser penhorado, ficando seus demais bens a salvo de constrição nos autos de origem, sendo-lhe, ademais, assegurado o direito de defesa no âmbito do cumprimento de sentença, ou por meio de ajuizamento de ação autônoma.
  6. Recurso especial a que se nega provimento.

 

PROCESSO 02

Dados do Processo
REsp  2183860/DF, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Segunda Turma, por unanimidade, julgado em 14/05/2025, DJEN 19/05/2025.

Destaque
A Segunda Turma, definiu por unanimidade, que A notificação extrajudicial por meio digital ou eletrônico é válida para comprovar a mora do devedor, desde que enviada ao endereço eletrônico indicado no contrato e comprovado seu recebimento.

Ementa
Processo civil. Recurso especial. Alienação fiduciária. Ação de busca e apreensão. Notificação extrajudicial. Devedor fiduciante. Correio eletrônico. Possibilidade. Interpretação analógica. Endereço eletrônico. Contrato. Comprovação de recebimento. Recurso desprovido.

I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios que manteve decisão de busca e apreensão de bem alienado fiduciariamente, considerando válida a notificação extrajudicial por e-mail para comprovar a mora do devedor.

II. Questão em discussão
2. Controvérsia acerca da possibilidade de utilização do correio eletrônico (e-mail) para comprovar o cumprimento da exigência legal de notificação extrajudicial do devedor fiduciante, nos termos do art. 2º, § 2º, do Decreto-Lei n. 911/1969.

III. Razões de decidir
3. Com a alteração introduzida pela Lei n. 13.043/2014, o art. 2º, § 2º, do Decreto-Lei n. 911/1969 ampliou as possibilidades de notificação extrajudicial do devedor fiduciante, passando a dispor que “a mora decorrerá do simples vencimento do prazo para pagamento e poderá ser comprovada por carta registrada com aviso de recebimento, não se exigindo que a assinatura constante do referido aviso seja a do próprio destinatário”.

4. Segundo entendimento firmado em recurso especial repetitivo, em ação de busca e apreensão fundada em contratos garantidos por alienação fiduciária, será considerada suficiente a prova de recebimento da notificação extrajudicial no endereço indicado no instrumento contratual pelo devedor fiduciante, independentemente de quem tenha recebido a correspondência (REsp n. 1.951.662/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Segunda Seção, julgado em 9/8/2023, DJe de 20/10/2023).

4.1. Assim, por interpretação analógica, a notificação por correio eletrônico, quando encaminhada ao endereço eletrônico indicado pelo próprio devedor no contrato e acompanhada de comprovação idônea de seu recebimento, atende aos requisitos essenciais da notificação extrajudicial para constituição em mora do devedor fiduciante, uma vez cumpridos os mesmos requisitos aplicáveis à carta registrada com aviso de recebimento.

5. Eventual irregularidade ou nulidade da prova do recebimento do correio eletrônico é questão que adentra o âmbito da instrução probatória, devendo ser contestada judicialmente pelo devedor fiduciante na ação de busca e apreensão de bem, nos termos do art. 373, II, do CPC/2015.

IV. Dispositivo e tese
6. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A notificação extrajudicial por meio digital ou eletrônico é válida para comprovar a mora do devedor, desde que enviada ao endereço eletrônico indicado no contrato e comprovado seu recebimento.”

Dispositivos relevantes citados: Decreto-Lei n. 911/1969, art. 2º, § 2º; CPC /2015, arts. 188 e 373, II. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.951.662/RS, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Seção, julgado em 09.08.2023; STJ, REsp 2.087.485/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/4/2024, DJe de 2/5/2024.

 

PROCESSO 03

Dados do Processo
REsp 2156451 / MT, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 23/04/2025, DJEN 25/04/2025.

Destaque
A Segunda Seção, determinou por unanimidade, que o arrendatário rural que foi despejado judicialmente perde o direito de retenção do imóvel, mesmo que tenha direito à indenização por benfeitorias úteis e necessárias. O Tribunal reafirmou que o direito de retenção exige a posse de boa-fé, nos termos do art. 1.219 do Código Civil, e que a perda da posse, ainda que forçada, impede o exercício desse direito. Assim, o ex-arrendatário não pode permanecer ou ser reintegrado no imóvel para forçar o pagamento da indenização, embora mantenha o direito de ser ressarcido pelas benfeitorias. O Recurso Especial foi desprovido.

Ementa
Recurso especial. Ação de despejo. Contrato de arrendamento rural. Decisão liminar de despejo. Determinação judicial. Perda da posse. Estatuto da terra. Direito de retenção. Benfeitorias úteis e necessárias. Indenização. Requisitos.

  1. Ação de despejo, ajuizada em, da qual foi 15/05/2018 extraído o presente recurso especial, interposto em 29/04/2024 e concluso ao gabinete em 12/07/2024.
  2. O propósito recursal é decidir se o arrendatário rural que faz jus à indenização por benfeitorias úteis e necessárias tem direito de retenção após ter sido despejado do imóvel por decisão judicial.
  3. O direito de retenção é uma prerrogativa exclusiva do possuidor de boa-fé, nos termos do art. 1.219 do Código Civil.
  4. Uma vez impossibilitado o exercício de qualquer dos poderes inerentes à propriedade, perde-se a posse do bem, o que inviabiliza o direito de retenção.
  5. O art. 95, VIII, do Estatuto da Terra estabelece que, enquanto não for indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis, o arrendatário pode permanecer no imóvel. Ou seja, o direito de retenção é condicionado à continuidade da posse. 6. Aquele que perde a posse, mesmo que contra a sua vontade, não pode mais usufruir do direito de retenção, o que não obsta o direito do antigo possuidor de ser indenizado pelas benfeitorias necessárias e úteis.
  6. Não há previsão legal para que o antigo arrendatário, que já não é mais possuidor, reintegre-se na posse como forma de pressionar o proprietário a pagar indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.
  7. Recurso especial desprovido, com majoração de honorários.
Áreas de atuação: Direito Imobiliário