Confira a edição de junho de 2025 do Boletim de Jurisprudência, elaborado pelo nosso time de Imobiliário.
Para manter os clientes e contatos atualizados, a equipe reúne mensalmente os principais casos julgados nos Tribunais.
PROCESSO 01
Dados do Processo
REsp nº 2141417 / SC, Rel. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/04/2025
Destaque
A Quarta Turma decidiu, que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel comercial, quando não registrado no cartório competente, não é oponível a terceiros de boa-fé, ainda que celebrado antes da constituição de garantia hipotecária. Ressaltou-se que a Súmula 308 do STJ se aplica apenas a imóveis residenciais vinculados ao SFH, não alcançando negócios envolvendo imóveis comerciais. Além disso, afastou-se a multa por embargos de declaração, reconhecendo seu propósito de prequestionamento.
Ementa
Civil. Recurso Especial. Contrato de Promessa de Compra e Venda. Imóvel Comercial. Súmula N. 308/STJ. Registro. Cartório de Imóvel. Inexistência. Inoponibilidade. Terceiro de Boa-Fé. Garantia Real. Hipoteca. Eficácia. Multa. Embargos Protelatórios. Não Ocorrência. Recurso Parcialmente Provido.
1. A Súmula n. 308 do STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes.
2. Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes disso, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem. Precedentes.
3. O contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real.
4. A oposição de embargos de declaração com nítido propósito de prequestionamento não possui caráter protelatório.
5. Recurso especial a que se dá parcial provimento, apenas para afastar a aplicação da multa do art. 1.026, § 2º, do CPC/2015.
Liminar revogada.
(REsp n. 2.141.417/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 27/5/2025.)
PROCESSO 02
Dados do Processo
RESp 2182775/SP, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, por unanimidade, julgado em 12/02/2025, DJEN 20/02/2025.
Destaque
A Quarta Turma, definiu por unanimidade, que a alteração premeditada de projeto habitacional, inicialmente destinado ao mercado popular, configura dano moral coletivo por desvirtuar a finalidade social do empreendimento. A condenação por danos morais coletivos visa reafirmar a intangibilidade dos valores sociais violados e desestimular condutas semelhantes.
Ementa
Direito Civil. Direito do Consumidor. Recurso Especial. Ação Civil Pública. Alteração de Projeto Habitacional. Habitação de Mercado Popular (HMP). Desvirtuamento do Empreendimento após Concessão do Habite-se. Violação do Plano Diretor Municipal. Aproveitamento Indevido de Benefícios Urbanísticos. Frustração de Política Pública Habitacional. Dano Moral Coletivo. Configuração. Quantum Indenizatório. Revisão. Impossibilidade. Súmula N. 7/STJ. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público por alteração de projeto habitacional aprovado como Habitação de Mercado Popular (HMP), com inclusão indevida de segundo banheiro nas unidades habitacionais, após concessão do habite-se, em desacordo com o Plano Diretor do Município.
2. A ação foi julgada parcialmente procedente, condenando-se os réus ao pagamento de indenização por danos morais coletivos, revertida ao Município para utilização em projetos relacionados à ordem urbanística.
II. Questão em discussão
3. Consiste em avaliar se a alteração do projeto original, com desvirtuamento da finalidade de empreendimento habitacional destinado ao mercado popular, constituiu grave violação aos valores éticos fundamentais da sociedade, configurando dano moral coletivo.
III. Razões de decidir
4. O dano moral coletivo se manifesta quando a conduta agride, de modo totalmente injusto e intolerável, o ordenamento jurídico e os valores éticos fundamentais da sociedade em si considerada, provocando repulsa e indignação na consciência coletiva.
5. A obtenção fraudulenta de benefícios urbanísticos mediante aprovação de projeto como Habitação de Mercado Popular (HMP), com posterior descaracterização do empreendimento mediante a inclusão de segundo banheiro após o habite-se, frustrando a finalidade social da política habitacional, ultrapassa o mero ilícito administrativo para configurar dano moral coletivo indenizável.
6. A conduta da recorrente, ao elevar o padrão construtivo do empreendimento, excluindo a população-alvo da política habitacional (6 a 10 salários mínimos), representa grave violação à função social da propriedade e ao direito fundamental à moradia digna.
7. O dano moral coletivo decorre da frustração da política pública habitacional, convertida em mecanismo de especulação imobiliária, justificando a condenação para reafirmar a intangibilidade dos valores sociais violados.
8. A revisão do valor da indenização é inviável em sede de recurso especial, pois demandaria reexame do acervo fático-probatório, vedado pela Súmula n. 7/STJ. O montante fixado é adequado para cumprir a função pedagógica da condenação.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A alteração premeditada de projeto habitacional, inicialmente destinado ao mercado popular, configura dano moral coletivo por desvirtuar a finalidade social do empreendimento. 2. A condenação por danos morais coletivos visa reafirmar a intangibilidade dos valores sociais violados e desestimular condutas semelhantes. 3. A revisão do valor da indenização por danos morais coletivos é inviável em recurso especial, salvo se exorbitante ou irrisório.”
I. Caso em exame
1. Ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público por alteração de projeto habitacional aprovado como Habitação de Mercado Popular (HMP), com inclusão indevida de segundo banheiro nas unidades habitacionais, após concessão do habite-se, em desacordo com o Plano Diretor do Município.
2. A ação foi julgada parcialmente procedente, condenando os réus ao pagamento de indenização por danos morais coletivos, revertida ao Município para utilização em projetos relacionados à ordem urbanística.
II. Questão em discussão
3. Consiste em definir se é cabível a condenação dos réus ao pagamento de indenização por perdas e danos.
4. A questão também envolve a análise da adequação do valor fixado a título de danos morais coletivos, considerando a gravidade da conduta e o impacto social do empreendimento.
III. Razões de decidir
5. O Tribunal de origem não se pronunciou sobre o pedido de perdas e danos por prejuízos urbanísticos e ambientais, nem sobre os potenciais problemas futuros para os adquirentes, o que impede o conhecimento do recurso especial por ausência de prequestionamento.
6. A revisão do valor da indenização é inviável em sede de recurso especial, pois demandaria reexame do acervo fático-probatório, vedado pela Súmula n. 7/STJ. O montante fixado é adequado para cumprir a função pedagógica da condenação.
IV. Dispositivo
7. Recurso desprovido.
PROCESSO 03
Dados do Processo
ProAfR no REsp 2155886 / SP, Rel. Ministro Marco Buzzi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 13/05/2025, DJEN 20/05/2025.
Destaque
A Segunda Seção, determinou por unanimidade, a suspensão do processamento dos recursos especiais e agravos em recurso especial, em trâmite, os quais versem sobre a definição da legislação aplicável para situações de resolução de contratos de compra e venda de bem imóvel, com cláusula de alienação fiduciária em garantia, por desistência do adquirente, sem que tenha ocorrido a sua constituição em mora.
Ementa
Proposta de Afetação ao Rito dos Repetitivos Temática acerca da Definição da Legislação Aplicável na Hipótese de Resolução do Contrato Ante à Desistência do Adquirente, de Compra e Venda de Bem Imóvel, com Cláusula de Alienação Fiduciária em Garantia, sem que tenha havido a sua Constituição em Mora.
1. Delimitação da controvérsia:
1.1. Definir a legislação aplicável para situações de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária, na eventualidade de desistência do adquirente, sem que tenha havido a sua constituição em mora.
2. Recurso Especial Afetado ao Rito do Art. 1.036 CPC/2015.
(ProAfR no REsp n. 2.155.886/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 13/5/2025, DJEN de 20/5/2025.)