Confira a edição de março de 2024 do Boletim de Jurisprudência, elaborado pelo nosso time de Imobiliário.
Para manter os clientes e contatos atualizados, a equipe reúne mensalmente os principais casos julgados nos Tribunais.
PROCESSO 01
Dados do Processo
REsp 2.082.860-RS, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 6/2/2024.
Destaque
A Terceira Turma definiu, por unanimidade, que é possível a penhora do bem de família para assegurar o pagamento de dívida contraída para reforma deste imóvel.
Ementa
Processual Civil. Recurso Especial. Ação De Cobrança. Cumprimento De Sentença. Dívida Decorrente De Contrato De Prestação De Serviços De Reforma Residencial. Bem De Família. Penhora. Possibilidade. Art. 3º, Ii, Da Lei 8.009/90 E Art. 833, § 1º, Do CPC.
1. Recurso especial interposto em 2/9/2022 e concluso ao gabinete em 2/5/2023.
2. O propósito recursal consiste em definir se a exceção à impenhorabilidade do bem de família prevista no art. 3º, II, da Lei nº 8.009/90 se aplica à dívida contraída para reforma do imóvel.
3. As regras que estabelecem hipóteses de impenhorabilidade não são absolutas. O próprio art. 3º da Lei nº 8.009/90 prevê uma série de exceções à impenhorabilidade, entre as quais está a hipótese em que a ação é movida para cobrança de crédito decorrente de financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato (inciso II).
4. Da exegese do comando do art. 3º, II, da Lei nº 8.009/90, fica evidente que a finalidade da norma foi coibir que o devedor se escude na impenhorabilidade do bem de família para obstar a cobrança de dívida contraída para aquisição, construção ou reforma do próprio imóvel, ou seja, de débito derivado de negócio jurídico envolvendo o próprio bem. Portanto, a dívida relativa a serviços de reforma residencial se enquadra na referida exceção.
5. É nítida a preocupação do legislador no sentido de impedir a deturpação do benefício legal, vindo a ser utilizado como artifício para viabilizar a aquisição, melhoramento, uso, gozo e/ou disposição do bem de família sem nenhuma contrapartida, à custa de terceiros.
6. No particular, o débito objeto de cumprimento de sentença foi contraído pela recorrente junto às recorridas com a finalidade de implementação de reforma no imóvel residencial, razão pela qual incide o disposto no art. 3º, II, da Lei nº 8.009/90.
7. Recurso especial conhecido e não provido.
PROCESSO 02
Dados do Processo
EDcl no REsp 1.781.946-SE, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, por unanimidade, julgado em 27/2/2024.
Destaque
A Segunda Turma definiu, por unanimidade, que nos casos de arrematação de imóvel em hasta pública a obrigação pelo recolhimento do laudêmio é de responsabilidade do arrematante, quando previsto no Edital do leilão e na Carta de Arrematação. Nessa hipótese, o arrematante possui, também, legitimidade ativa para pleitear a sua repetição do indébito.
Ementa
Processual civil e administrativo. Recurso especial. Ilegitimidade passiva ad causam verificada. Pagamento de laudêmio. Obrigação do alienante, foreiro. Art. 3º decreto-lei 2.398/1987. Aplicabilidade. Base de cálculo do laudêmio. Art. 3º do decreto 95.760/1988. Valor atualizado do domínio pleno e suas benfeitorias.
1. Cuida-se, na origem, de Ação de Repetição de Indébito ajuizada contra a União, julgada procedente para declarar indevido o pagamento a maior realizado pelas autoras a título de laudêmio (5% sobre o valor do domínio pleno do imóvel), devendo tal valor ser calculado sobre o preço da arrematação. A decisão foi mantida pelo TRF da 5ª Região.
2. O laudêmio “é a compensação assegurada ao senhorio direto por este não exigir a volta do domínio útil do terreno de marinha às suas mãos ou de direitos sobre benfeitorias nele construídas. Tal vantagem tem por fato gerador a alienação desse domínio ou desses direitos e uma base de cálculo previamente fixada pelo art. 3º do Decreto n. 2.398/87” (REsp 1.257.565/CE, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 30/8/2011).
3. Em havendo transferência do aforamento (venda, doação, permuta, sucessão universal, entre outras formas), a obrigação pelo recolhimento do laudêmio deve ser daquele que transfere o domínio útil, e não do adquirente.
4. O art. 3º do Decreto 95.760/1988, ao fixar como será efetuado o cálculo do valor do laudêmio, não deixa dúvidas: “Art. 3° O valor do laudêmio, correspondente a cinco por cento do valor atualizado do domínio pleno do terreno da União e das benfeitorias nele existentes, será calculado pelo próprio alienante. […]”. Nestes termos, a base de cálculo do laudêmio consiste no valor atualizado do domínio pleno, com suas benfeitorias.
5. Recurso Especial provido.
PROCESSO 03
Dados do Processo
REsp 1.913.122-DF, Rel. Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, por unanimidade, julgado em 12/9/2023, DJe 15/9/2023.
Destaque
A Segunda Turma definiu, por unanimidade, que é possível a compensação de créditos decorrentes da aquisição de imóveis em contrato administrativo firmado entre empresa pública e particular, mesmo sem autorização deste.
Ementa
Administrativo. Civil. Contrato Administrativo. Aplicação Supletiva Das Normas De Direito Privado. Art. 54 Da Lei N. 8.666/1993. Compensação. Possibilidade. Recurso Especial Provido.
I – Trata-se de recurso especial em que empresa pública requer a aplicabilidade do instituto da compensação em contrato administrativo decorrente da aquisição de imóveis;
II – Na origem, o particular ajuizou ação ordinária com pedido de tutela de urgência, pretendendo reaver valores pagos no contrato de compra e venda do imóvel, considerando que, após a rescisão unilateral do contrato, a empresa pública compensou valores devidos por ele. Sustenta que não requereu nem deu anuência com essa compensação, razão pela qual ela não poderia ocorrer.
III – A sentença e o acórdão julgaram procedentes os pedidos, sob o entendimento de que não há previsão no edital que permita à recorrente efetuar a compensação dos valores com débitos de outros contratos, bem como não houve a autorização do particular.
IV – Entretanto, o art. 54 da Lei n. 8.666/1993 estabelece que as regras do Direito Privado podem ser utilizadas supletivamente no âmbito dos contratos admirativos. Precedente.
V – À luz dessa previsão legal, é possível que o instituto da compensação, modalidade de extinção das obrigações, seja aplicado ao caso concreto, permitindo-se que a recorrente compense seus débitos com os créditos do particular, na forma prevista no art. 368 do Código Civil.
VI – A compensação ocorre quando duas pessoas forem, ao mesmo tempo, credora e devedora uma da outra, de modo que as respectivas obrigações se extinguem até onde se compensarem.
VII – A norma civilista exclui a possibilidade da compensação, tão-somente, no caso de “mútuo acordo” ou quando ocorrer “renúncia prévia” de uma das partes, na forma prevista no art. 375, situações que não ocorreram na presente hipótese.
VIII – Recurso especial provido.